¿Cuándo prescriben las acciones de reclamación de cuotas de las Comunidades de Propietarios?

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Es frecuente que, en nuestra práctica diaria, nos encontremos ante esta disyuntiva: ¿son las cuotas que deben pagar los comuneros un pago periódico o bien una deuda personal?

Optar entre una u otra calificación incide directamente en el plazo de prescripción de dichas acciones.

¿Qué dice el código civil?

Si consideramos que las cuotas son pagos periódicos que deben hacerse por años o plazos más breves, el Código civil nos remite a un plazo de prescripción de cinco años (artículo 1.966). Del mismo modo, el Código Civil de Catalunya establece que prescriben a los tres años las acciones relativas a pretensiones relativas a pagos periódicos que deben efectuarse por años o en términos más breves.

Por el contrario, si nos decantamos por la consideración de las cuotas como deudas personales ordinarias, el Código civil nos concede ese mismo plazo de prescripción de cinco años (quince años hasta el 2015) y el Código civil catalán diez años.

Y la Ley de Propiedad Horizontal

Paralelamente, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, dispone que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

Por lo tanto, en derecho civil común, aún reconociendo una prescripción de cinco años, sólo tenemos derecho a privilegiar la afección real del inmueble durante la anualidad en curso y tres más.

A raíz de estas discrepancias en los plazos (discrepancias que nos atreveríamos a tildar de incongruencias), la Audiencia Provincial de Barcelona ha aprobado un acuerdo unificador de doctrina válido únicamente para el derecho civil catalán, estableciendo que ante la incongruencia de los plazos de prescripción (diez para las acciones personales y tres para los pagos periódicos) y las afecciones reales (hasta un máximo de cuatro años en derecho común y, en cambio, de hasta cinco en derecho catalán). Ha concluido que “el término de prescripción de las cuotas comunitarias ha de ser el general de diez años del artículo 121-20 CcCat, y no el especial de tres años del artículo 121-21ª) CCCat porque la aplicación de este pazo más limitado es incompatible con la afección real del inmueble al pago de las cuotas comunitarias por los plazos indicados, que pone de manifiesto la singularidad de la obligación contributiva de los comuneros.”

Sin entrar a valorar si, en nuestros días, tiene más sentido una prescripción corta (tres años), menos corta (cuatro), mediana (cinco) o larga (diez), ¿qué sentido dictar normas que creen la incertidumbre y en la confusión?

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